Grünes Licht für LifeFit-Übernahme: Was die Fusion von Just Fit und Fitness First u.a. für die Schildergasse bedeutet.
Die Konsolidierung in der deutschen Fitnessbranche nimmt Fahrt auf und hinterlässt ihre Spuren auch in Kölns bester Lage. Das Bundeskartellamt hat den Erwerb von 21 „Just Fit“-Studios im Rheinland durch die LifeFit-Gruppe freigegeben. Für Immobilienexperten, Einzelhändler und Standortentwickler an der Schildergasse ist diese Entscheidung ein klares Signal: Die Top-Einkaufsstraße wandelt sich weiter vom reinen Retail-Hotspot hin zu einem High-Performance-Hub für urbane Dienstleistungen.
LifeFit, ein Portfoliounternehmen des Private Equity-Investors Waterland, betreibt bereits 203 Studios bundesweit, darunter Premium-Marken wie Fitness First, Barry’s, Yoga Six und Elixia. Mit der Übernahme von Just Fit bündelt der Konzern nun erhebliche Marktanteile im Kölner Stadtgebiet – insbesondere im Bezirk Innenstadt.
Wettbewerbsprüfung mit klarem Fokus auf Köln
Entscheidend für die Freigabe war laut Andreas Mundt, Präsident des Bundeskartellamtes, nicht allein die Größe des Zusammenschlusses, sondern die spezifische Wettbewerbsdynamik in der Kölner Innenstadt. Hier sind LifeFit (mit Fitness First) und Just Fit mit einer Vielzahl von Standorten eng beieinander vertreten – eine klassische kartellrechtliche Problemzone.
Die Behörde verzichtete dennoch auf eine vertiefte Prüfung. Andreas Mundt, Präsident des Bundeskartellamtes: „Die hier betroffenen Fitnessstudioketten haben so erhebliche Umsätze, dass ihr Zusammengehen in die Prüfzuständigkeit des Bundeskartellamtes fiel. Unsere Prüfung betraf dabei das Kölner Stadtgebiet, wo LifeFit und Just Fit jeweils mit einer größeren Anzahl von Studios vertreten sind. Ihre Standorte stehen besonders in der Kölner Innenstadt in nahem Wettbewerb zueinander. Der Zusammenschluss konnte trotzdem freigegeben werden, weil das Wettbewerbsgeschehen bei Fitnessstudios in der Kölner Innenstadt dynamisch ist und absehbar auch bleiben wird.“ Die Begründung ist für alle, die in der Schildergasse investiert sind, besonders aufschlussreich:
- Neue Player drängen in die Lage: Erst im Januar 2026 eröffnete der Kölner Wettbewerber XtraFit einen großen Standort in den oberen Stockwerken auf einer ehemaligen Einzelhandelsfläche in der Schildergasse. Im November 2024 eröffnete bereits die Berliner RSG Group mit McFit ebenfalls einen großen Standort in den oberen Stockwerken in der Hohe Straße / Ecke Schildergasse, im Crown Cologne. Diese Conversion zeigt, dass die Straße für Fitnessbetreiber zunehmend als Ersatzlage für scheidende Textil- und Elektronikmärkte attraktiv wird.
- Nachfrage treibt weitere Nutzungsänderungen: Das Kartellamt erwartet, dass aufgrund der steigenden Nachfrage nach Fitnessdienstleistungen und der anhaltenden Fluktuation im Einzelhandel auch künftig geeignete Flächen für Neueröffnungen zur Verfügung stehen werden.
Die Schildergasse als neues Spielfeld der Betreiber
Für die Business-Zielgruppe – etwa Vermieter von 1A-Immobilien, Makler oder Center-Manager – ist die Entscheidung ein Beleg für eine strukturelle Verschiebung. Wo früher ausschließlich die Filialisten des Einzelhandels um die besten Lagen konkurrierten, drängen nun kapitalstarke Betreiber aus dem Gesundheits- und Dienstleistungssektor in die Fußgängerzonen.
Die LifeFit-Gruppe agiert dabei nicht allein als Studio-Betreiber, sondern als Plattform. Mit Marken wie Fitness First im Premium-Segment und Just Fit im Mid-Market deckt sie breite Preis- und Zielgruppen ab. Für Vermieter an der Schildergasse bedeutet dies: Fitness wird zur stabilen, krisenresistenten Nutzungsoption, die große, zusammenhängende Flächen (häufig in Obergeschossen oder ehemaligen Souterrain-Lagen) langfristig binden kann.
Fazit: Wettbewerb bleibt dynamisch – Flächenverfügbarkeit als Schlüsselfaktor
Die Freigabe durch das Kartellamt ist kein Freifahrtschein für eine marktbeherrschende Stellung in der Kölner City. Vielmehr unterstreicht die Begründung, dass die Behörde genau hier – an der Schildergasse – ausreichend Gegengewicht durch neue Markteintritte und verfügbare Konversionsflächen sieht.
Für Investoren und Einzelhändler in der Umgebung zeigt sich: Die Zukunft der Top-Lage wird multimodaler. Wer langfristig von der Kölner Frequenz profitieren will, muss sich auf eine Mischung aus Retail, Gastronomie und eben auch „Fitness als Flächennutzer“ einstellen. Die LifeFit-Gruppe hat mit dem Zukauf von Just Fit ihre Position dafür strategisch ausgebaut – die Schildergasse bleibt der zentrale Schauplatz dieser Entwicklung.
Quelle: Bundeskartellamt